2007年7月张某将其一面积为135㎡的房屋租于姚某使用，租期为5年，2009年10月张某见周围房屋租金大涨，便想解除同姚某的租赁关系，于是告知姚某其房屋属于违章建筑，双方所签租赁合同无效，叫姚某立即搬出，为此双方发生纠纷诉至法院。 姚某遂来电咨询律师意见。 。

首先我们先弄清什么是违章建筑。根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”第四十条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。”可知违章建筑实际是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。《城市房地产管理法》第52条却明文规定了租赁合同中出租人应该是出租物的所有权人，而且《城市房屋租赁管理办法》以及一些地方性法规也都有明文规定违章建筑不得出租。因此认为我国的立法例是不承认违章建筑租赁合同的效力的。 其次，从占有方面来看，占有并不是一种权利，也不可能衍生出使用与收益的权能，只是一种事实状态，是一种无权使用，与所有权之使用权能是不相同的，而所谓收益，因为没有权利依据，也是一种不当得利。因而违章建筑的租赁合同因为违反法律的强制规定应该是无效的。但关于违章建筑房屋租赁合同的效力要具体问题具体分析，不能概然的肯定或否定合同的效力。首先看一下违章建筑是否可以补正的，即补办规划许可证。如果可以补正，再否定违章建筑的房屋其租赁合同的效力显然不妥。如果不能补正，即如果违章建筑严重影响城市规划的，并由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施时，租赁合同的效力诚然因不能对抗公法的措施而自行终止。 有律师认为：至于租赁合同若被判定无效，后果如何？合同法58条很明确，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而房屋租赁合同即使无效，租金或许依然要付，只是换个名称而已；“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持”。 即合同虽定性为无效，但相关费用却依照会借鉴为有效，无效合同的“有效履行条款”。