2008年8月，毛小姐购买住房与某房产中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定由某房产中介公司作为居间人将张某一套房屋介绍给毛某，房款为人民币26万元，双方在居间协议中约定了付款方式、意向金的数额及处理办法等事项。其中，还在第十条约定：“由于毛某的原因导致房地产买卖合同未签订的，毛某应向中介公司支付总房款3％的违约金”。居间协议签订后，毛某按约向中介公司支付意向金2000元。后由于毛某与卖家何某在付款问题上不能达成一致意见，买卖合同没有签成。中介公司遂诉至法院，以毛某拒绝签订买卖合同为由，请求判令毛小姐按照约定支付违约金49000元。　　

1、《房地产买卖居间协议》第十条是否有效？ 2、毛某及案外人因故未能签订《房地产买卖合同》时，中介公司是否可收取相应费用？

《房地产买卖居间协议》系中介公司提供的格式条款，其中第十条约定的内容，剥夺了买卖双方进一步协商的权利，意味着房屋买卖必须成交，否则委托人即应承担违约责任。协议条款使中介公司居于无论居间行为是否成功，均可获得相应报酬的有利地位，显与当事人应当遵循公平原则来确定各方的权利和义务的法律规定相悖，故该约定的条款无效。因此，中介公司在毛某与卖家签订《房地产买卖合同》之前，只能向毛小姐主张其进行居间活动所支出的经济损失。

判决对中介公司要求毛某支付违约金的诉讼请求不予支持。

《中华人民共和国合同法》 第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。